Was tun mit dem Erbe?

Jedes Jahr werden in Deutschland große Vermögen vererbt – größtenteils Immobilien. Fast alle Erben stehen vor der Frage: „Was soll mit dem Haus geschehen, mit dem ich so viele Erinnerungen verbinde?“ Besonders wenn die Erben sich nicht einig sind, ist die Antwort auf diese Frage nicht so einfach.

Die meisten Erben wünschen sich für eine Immobilie eine schnelle Lösung. Fast zwangsläufig wird aus den Erben einer Immobilie eine Erbengemeinschaft. Und da alle Erben der Erbengemeinschaft die gleichen Rechte und Pflichten haben, verursacht eine Immobilie erst einmal für alle Erben Kosten – Versicherungen, Steuern, Hypothek, Betriebskosten usw. Könnte einer der Erben für seinen Anteil nicht aufkommen, müsste die anderen für ihn bezahlen, denn sie haften dafür. Anders als Geld oder Aktien lassen sich Immobilien nicht einfach aufteilen. Wenn das Erbe nicht schon im Vorfeld im Testament festgelegt wurde, müssen sich die Erben einigen. Denn eine Entscheidung können nur alle Erben gemeinsam treffen.

Wenn die Immobilie verkauft und somit in leicht teilbares Geld umgewandelt wird, ist die Sache einfach. Oft fällt es Erben aber schwer, sich von dem Objekt zu trennen, indem sie ihre Kindheit verbracht haben. Dann bleibt die Frage, ob es vermietet werden soll oder ob einer der Erben in das ehemalige Zuhause zieht.

Wenn sich die Erben darauf einigen, das Haus zu vermieten, so müssten sie es gemeinsam verwalten. In der Regel ist es in einem solchen Fall ratsam, einen externen Verwalter zu beauftragen, den die Erben bezahlen. Die Erbengemeinschaft kann zwar einen Miterben mit der Verwaltung beauftragen, allerdings kann der Miterbe keine Vergütung für seine Tätigkeit verlangen. In einem solchen Fall sollte deshalb eine schriftliche Vergütungsregelung getroffen werden, damit der Miterbe für seine Arbeit bezahlt wird. Sollte einer der Erben das Haus bewohnen wollen, müsste er die anderen Erben entsprechend ihren Anteilen auszahlen.

Egal, ob die Immobilie verkauft, vermietet oder bewohnt werden soll, in jedem Fall ist es sinnvoll, herauszufinden, wie viel sie wert ist. Makler können den Verkehrswert von Immobilien ermitteln, der ausreicht, um das Haus zu verkaufen. Sachverständige dagegen können ein Wertgutachten erstellen, das zwar etwas aufwendiger ist, dafür aber vor Gericht Bestand hat, falls die Erben sich nicht einigen können.

Wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann, weil sie sich zum Beispiel zerstritten hat, droht eine Teilungsversteigerung. Diese kann jeder Erbe beim Gericht beantragen. Denn rechtlich gesehen hat das Interesse jedes Miterben an einer sofortigen Verwertung, also dem Verkauf der Immobilie, Vorrang vor den Interessen der übrigen Miterben. Das Gericht würde danach ein Mindestgebot festlegen, dass aber deutlich unter dem Betrag liegen, den sich die Erben vorgestellt haben. Der Erlös des Objekts könnte also viel geringer sein, als das es wert ist. Das Ergebnis einer solchen Versteigerung ist immer ein Risiko, weil es unkalkulierbar ist. Eine Teilungsversteigerung sollte nach Möglichkeit immer vermieden werden.

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André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

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