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Welche Möglichkeiten gibt es für eine Immobilie in der Scheidung?

Wenn Paare sich scheiden lassen und eine gemeinsame Immobilie besitzen, stellt sich die große Frage: Was passiert jetzt damit? Die Antwort ist nicht immer einfach und hängt von vielen Faktoren ab. Hat das Paar Kinder, möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben und zu welchen Anteilen gehört die Immobilie welchem Partner?

Um eine Übersicht aller Möglichkeiten zu geben, gehen wir der Einfachheit halber von einem Scheidungsfall aus, in dem das Paar das Haus gemeinsam gekauft hat und es beiden zu gleichen Teilen gehört. Nennen wir dieses Paar Herr und Frau Meier. Die beiden haben keinen Ehevertrag geschlossen und wie die meisten Paare nicht mit einer Scheidung gerechnet. Außerdem haben sie zwei Kinder, die nach der Trennung bei Frau Meier wohnen werden. Nur wo – das ist hier die Frage. Denn das Paar ist sich nicht sicher, was mit dem Haus geschehen soll. Ein Immobilienexperte nennt ihnen die folgenden Optionen:

Frau Meier bleibt mit den Kindern in der Immobilie wohnen. Diese gehört weiterhin beiden.

Die beiden einigen sich darüber, ob Frau Meier an Herrn Meier Miete zahlen muss, ob sie ohne weitere Zahlungen im Haus wohnen bleiben kann oder ob die Mietzahlungen gegebenenfalls mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden können. Damit keiner der Partner benachteiligt wird, bietet es sich auch hier an, sich rechtliche Unterstützung zu suchen.

Frau Meier bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt Herrn Meier aus.

Wenn Frau Meier mit den Kindern im Haus wohnen bleiben möchte, kann sie alternativ auch ihren Noch-Ehemann bei der Scheidung auszahlen. Dafür wird der Immobilienwert mit der Restschuld, also den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Im Fall der Meiers ist das Haus 300.000 Euro wert, die beiden haben das Haus vor 10 Jahren gekauft und müssen noch 200.000 Euro abbezahlen. Diese 200.000 Euro würden in Zukunft alleine von Frau Meier gezahlt. Da 100.000 Euro des Hauses bereits abbezahlt sind, muss sie außerdem 50.000 Euro an Herrn Meier zahlen. Diese Möglichkeit ist nur dann praktikabel, wenn der im Haus bleibende Partner sich die Tilgung des Kredits auch alleine leisten kann.

Das Haus wird als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder übertragen. Frau Meier bleibt bis auf  Weiteres mit den Kindern darin wohnen.

Bleibt Frau Meier im Haus wohnen, gibt es noch eine weitere Möglichkeit, die Eigentumsverhältnisse zu klären: Die Immobilie kann entweder als Vorerbe oder als Schenkung auf die Kinder des Paares überschrieben werden, mit denen Frau Meier vorerst in der Immobilie wohnen bleibt. Als Vormund der Kinder kann sie bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. Diese Alternative bietet sich allerdings eher bei Familien an, die nur ein Kind haben. Denn bei Geschwistern könnte es später zu Streitigkeiten kommen.

Herr und Frau Meier teilen das Haus in zwei Wohnungen, von denen jeder eine behält.

Die Wohnungsteilung ist dann interessant, wenn beide Partner sich noch gut verstehen und sich grundsätzlich vorstellen können, in der Nähe des anderen zu wohnen. Die Teilung kann jedoch nicht ohne Genehmigung von der Gemeinde vorgenommen werden. Außerdem muss sie im Grundbuch eingetragen werden.

Herr und Frau Meier behalten das Haus und vermieten es. Die Mieteinnahmen werden geteilt.

Wenn beide Partner aus dem Haus ausziehen wollen, besteht auch die Möglichkeit, das Haus zu vermieten und die Einnahmen zu teilen. Diese Option ist zum Beispiel dann interessant, wenn später eines der Kinder in dem Haus wohnen möchte.

Herr und Frau Meier verkaufen das Haus gemeinsam und teilen den Erlös.

Neben der Option, dass einer der Partner in der Immobilie bleibt und den anderen Partner auszahlt, ist der Verkauf eine der beliebtesten Varianten bei der Scheidung. Beide Parteien erhalten die Hälfte des Erlöses. Wichtig ist, dass das Paar sich vor dem Verkauf gut von einem Experten beraten und den Immobilienwert schätzen lässt. Schließlich soll der Erlös aus dem Verkauf für beide die Grundlage für einen Neubeginn sein. 

Herr und Frau Meier werden sich nicht einig und es kommt zu einer Teilungsversteigerung.

Wenn Paare sich nicht einigen können, bleibt oft nur noch die Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Im Vergleich zum Verkauf wird hier jedoch meist ein geringerer Erlös erzielt. Die Meiers können sich zum Glück ohne Gericht einigen und beschließen, das Haus gemeinsam zu verkaufen.

Sie lassen sich scheiden und wissen nicht, welche der Optionen in Ihrer individuellen Situation die passende ist? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Ihr persönlicher Immobilienexperte in Ihrer Nachbarschaft

André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

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Was passiert mit der laufenden Finanzierung?

Häufig ist die Immobilie bei der Scheidung noch nicht abbezahlt. Für die Bedienung des Immobilienkredits stehen diejenigen gerade, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Dies sind häufig beide Ehepartner.

Die finanzierende Bank mindert das Risiko eines Kreditausfalls, wenn zwei anstatt nur ein Ehepartner signiert haben. Dann besteht für beide gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Das heißt, ein Partner steht nicht für die Hälfte des laufenden Kredits gerade, und der andere für den anderen Teil. Sondern jeder kann jeweils für die gesamte Darlehenssumme von dem Institut in Anspruch genommen werden.

Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung im Zuge einer Scheidung verkauft, erhebt die Bank für diese Vertragsauflösung eine Gebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Betrag orientiert sich an der Darlehenshöhe, der Laufzeit und den Konditionen wie dem Zinssatz. Seit 2009 herrscht in Deutschland eine Niedrigzinsphase, viele Häuslebauer haben daher lange Laufzeiten über 15, 20 oder gar 25 Jahre abgeschlossen. Daher ist die Wahrscheinlichkeit, dass bei einem Immobilienverkauf in Folge einer Trennung der Darlehensvertrag gekündigt und eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss, hoch.

Gehört die Immobilie also beiden Ehepartner, müssen sie sich über die weitere Verwendung (Verkauf, Vermietung, Auszahlung eines Partners etc.) einigen.

In dem meisten Fällen wird die gemeinsame Immobilie verkauft, weil ein Partner nicht alleine die Finanzierung und den Unterhalt des Objektes stemmen kann oder weil sie für eine Person zu groß ist. Kann er mit seinem Gehalt das Darlehen bedienen, kann er die Immobilie als alleiniger Eigentümer übernehmen und seinen Ex-Gatten auszahlen. Dann muss mit der Bank vereinbart werden, dass der zweite Partner aus dem Darlehensvertrag entlassen wird. Die Bank wird dem nur zustimmen, wenn anhand von Einkommensnachweisen ersichtlich ist, dass der Ehepartner den Kredit alleine begleichen kann.

Zu bedenken sind ferner steuerliche Aspekte. Hat das Ehepaar nur wenige Jahre in der gemeinsamen Wohnung oder dem Haus gelebt, kann beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer anfallen. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs mindestens die beiden vorangegangenen Jahre nach dem Erwerb von beiden Partnern bewohnt, entfällt diese Steuer (§23 EStG). Kam es jedoch bereits in dieser Phase zur Trennung, weil ein Partner ausgezogen ist und der andere die Immobilie alleine bewohnte oder zusammen mit den Kindern, wird gegebenenfalls Spekulationssteuer bei der Veräußerung erhoben.

Sie befinden sich in der Scheidung und wissen nicht, wie Sie nun mit Ihrer Immobilie umgehen sollen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie sehr gerne.

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Was machen wir mit unserer Immobilie?

Diese Frage stellen sich Paare, die sich scheiden lassen und Wohneigentum besitzen. Selten ist die Antwort darauf leicht. Schließlich geht sie mit vielen weiteren Fragen einher: Hat das Paar Kinder? Möchte ein Partner in der Immobilie wohnen bleiben? Welchem Partner gehören wie viele Anteile am Objekt?

Für eine möglichst einfache Übersicht gehen wir von folgendem Scheidungsfall aus: Ein Paar hat gemeinsam ein Haus gekauft und besitzt es zu gleichen Teilen. Ein Ehevertrag wurde nicht geschlossen. Das Paar hat zwei Kinder, die nach der Trennung bei ihrer Mutter wohnen werden. Es ergeben sich folgende Möglichkeiten:

Die Immobilie gehört weiter beiden; Mutter und Kinder bleiben darin wohnen

In diesem Fall einigen sich die Eltern, ob die Mutter an den Vater eine anteilige Miete zahlt, oder ob sie ohne Miete weiter dort wohnen kann. Möglich ist auch, dass die Mietzahlungen mit den Kosten für die Hypothek des Hauses oder den Unterhaltskosten verrechnet werden.

Die Mutter bleibt mit den Kindern in der Immobilie und zahlt den Vater aus

Bleibt die Mutter mit den Kindern im Haus wohnen, kann sie den Vater bei der Scheidung auch auszahlen. Der Wert der Immobilie wird hierfür mit der Restschuld, also mit den Hypotheken und Krediten, die noch abbezahlt werden müssen, verrechnet. Beispiel: Nehmen wir an, das Haus ist 400.000 Euro wert, wurde vor zehn Jahren gekauft, und 300.000 Euro müssen noch abbezahlt werden. Die Mutter müsste nach der Trennung die 300.000 Euro allein abbezahlen. Von den 100.000 Euro, die bereits abbezahlt sind, müsste sie dann noch 50.000 Euro an ihren Ex-Ehemann zahlen.

Das Haus wird auf die Kinder übertragen

Die Immobilie kann als Vorerbe oder Schenkung auf die Kinder überschrieben werden. Die Mutter kann dann mit ihnen darin wohnen bleiben und als Vormund – bis zum 18. Lebensjahr der Kinder – über das Haus verfügen.

Das Haus wird vermietet

Die Immobilie kann natürlich auch vermietet werden. Die Einnahmen können geteilt oder zur Tilgung der Restschuld verwendet werden.

Das Haus wird verkauft

Die beliebteste Lösung ist der Verkauf des Hauses. Der Erlös wird an beide gleich aufgeteilt. Hierbei ist wichtig, dass sich beide vor dem Verkauf von einem Experten beraten und den Wert der Immobilie schätzen lassen. Denn der Erlös soll für beide Ehepartner die Grundlage für den Neubeginn sein.

Das Haus wird in zwei Wohnungen geteilt

Verstehen sich die Partner noch gut, können sie die Immobilie auch teilen. Das muss allerdings die Gemeinde genehmigen, und es muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Teilungsversteigerung

Kann sich das Paar nicht einigen, kommt es in der Regel zur Teilungsversteigerung. Diese muss von einem der Partner beim Amtsgericht beantragt werden. Hier wird allerdings meistens ein geringerer Erlös erzielt als beim Verkauf.

Fragen Sie sich, was mit Ihrer Immobilie während der Scheidung geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

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Was müssen Sie zum Thema Grundbuch wissen?

Jeder der eine Immobilie besitzt, muss im Grundbuch eingetragen sein. Allerdings wissen die wenigsten Hauseigentümer, warum die Einträge so wichtig sind. Fehlinformationen können nämlich verheerende Folgen nach sich ziehen. Daher ist es wichtig diese zu verstehen und richtig zu nutzen um später keine bösen Überraschungen zu erleben. In unserer 3-teiligen Serie zum Grundbuchauszug, haben wir alles Wissenswerte für Sie zusammengefasst.

Folgendes Szenario: Ein frisch verheiratetes Pärchen kauft sich eine Eigentumsimmobilie. Laut Gesetz müssen sich die neuen Eigentümer nach der notariellen Beurkundung vom Kaufvertrag auch in das Grundbuch eintragen lassen. Doch wer gilt eigentlich bei einem Ehepaar als Hausbesitzer? Spätestens im Falle einer Scheidung wird diese Eintragung nämlich bedeutend. Anwälte empfehlen grundsätzlich, dass sich beide Partner als Eigentümer eintragen lassen.

Dabei bedeutet die gemeinsame Eintragung nicht immer eine 50/50-Verteilung des Eigentums. In unserem Szenario hat die Ehefrau gerade eine hohe Summe von ihren Großeltern geerbt, die zu großen Teilen zur Finanzierung des Hauses genutzt wird. Ihr Ehemann beteiligt sich lediglich mit einem kleinen Beitrag. Die beiden entscheiden sich trotzdem dafür, zu gleichen Teilen als Besitzer ins Grundbuch eingetragen zu werden. Dass sie sich jemals scheiden lassen, halten sie zu diesem Zeitpunkt für unmöglich.

Die Scheidung

12 Jahre später ist es dann doch so weit. Die Ehe kriselt und es kommt zur Scheidung. Die Ehefrau möchte zusammen mit der gemeinsamen Tochter im Eigenheim wohnen bleiben und dieses übernehmen. Ihr Ex-Partner soll als Besitzer aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Obwohl Sie beim Kauf des Hauses mehr gezahlt hat, stehen ihm nun 50 Prozent des Hauswertes zu.

Die Übertragung

Um den aktuellen Wert des Hauses zu ermitteln, beauftragen die beiden einen Gutachter. Der stellt fest, dass der Hauswert mittlerweile gestiegen ist. Der Wertausgleich, den die Frau ihrem Ex-Partner zahlen muss ist dementsprechend hoch. Für die Ehefrau ist das sehr ärgerlich. Sie bereut beim Hauskauf nicht auf unterschiedliche Eigentumsverhältnisse bestanden zu haben.

Eine 2/3-tel Lösung wäre für sie am günstigsten ausgefallen. Denn auch wenn sie sich von vornherein als Alleineigentümerin eintragen lassen hätte, hätte sie ihrem Mann einen fünfzigprozentigen Zugewinnausgleich zahlen müssen. Einen Ehevertrag haben die beiden wie die meisten Paare in Deutschland nämlich nicht abgeschlossen.

Der Verkauf

Die Ehefrau kalkuliert ihre Möglichkeiten durch und stellt fest, dass sie sich die Unterhaltungskosten für das Haus nicht alleine leisten kann, wenn sie ihren Ex-Mann gleichzeitig mit einer so hohen Summe auszahlen muss. Die beiden überlegen, welche anderen Möglichkeiten sie haben. Eine Teilung der Immobilie in zwei eigenständige Wohneinheiten, von denen jeder eine behält, ist durch den Schnitt des Hauses nicht möglich.

Die beiden überlegen kurz, die Immobilie zu vermieten und sich die Mieteinnahmen zu teilen, entscheiden sich dann jedoch dafür, das Haus zu verkaufen und so weitere Streitigkeiten zu verhindern. Für den Verkauf der Immobilie engagieren die beiden einen Makler, der ihnen bei der Suche nach einem neuen Besitzer hilft und es schafft einen Preis auszuhandeln, der noch über der Werteinschätzung des Gutachters liegt. Der Gewinn wird zwischen den beiden Ex-Partnern aufgeteilt.

Die Änderung des Grundbucheintrags

Die beiden setzen mit dem neuen Eigentümer einen Kaufvertrag auf, den sie sich notariell beurkunden lassen. Anschließend wird eine Grundbuchänderung beantragt und die beiden werden als Eigentümer ausgetragen. Bei der neuen Käuferin handelt es sich um eine alleinerziehende Mutter mit zwei fast erwachsenen Kindern. Sie wird alleine ins Grundbuch eingetragen und hat nicht zu befürchten, im Falle einer Scheidung das Haus zu verlieren.

Sie sind sich nicht sicher, ob Sie ihr Haus nach einer Trennung verkaufen sollen? Wir beraten Sie sehr gerne zu Ihren Möglichkeiten.

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Was Sie im Fall einer Scheidung beachten müssen?

Der Fall schien klar zu sein: Nach acht Jahren Ehe hatte sich das Ehepaar Meier (Name geändert) dermaßen auseinandergelebt, dass an eine Fortsetzung der Beziehung nicht mehr zu denken war.

Schnell einigte man sich auf die Scheidung und auch darauf, dass der Ehemann das gemeinsame Haus behalten sollte, auf dem noch eine Hypothek lastete. Die Ehefrau ließ sich nach einer Beratung durch Anwalt ihres Mannes aus dem Grundbuch löschen, ihr Noch-Ehemann wurde als alleiniger Eigentümer eingetragen.

Gutgläubig

Doch kurz darauf erlebte die dann Geschiedene eine böse Überraschung: Die Hausbank des Ehepaars, welche das Hypothekendarlehen gewährt hatte, forderte trotz dieser Austragung weiterhin die Hälfte der monatlichen Tilgungsraten.

Ungläubig wandte sich die Frau an die Verbraucherberatung, um den „Irrtum“ aufzuklären. Nach der Durchsicht der Unterlagen stand allerdings fest: Zwar war das Außenverhältnis im Grund­ buch geändert worden, aber nicht der Darlehensvertrag im sogenannten Innenverhältnis. Pech für die Frau. Trotz des Verzichts auf die Hälfte der Immobilie muss sie weiterhin jeden Monat 50 Prozent der Tilgungsrate an die Bank abzahlen. Ein klassischer Fall von Fehlinformation und Gutgläubigkeit – mit fatalen finanziellen Folgen. Vor solchen Fallstricken ist kaum jemand gefeit, auch wenn die eigene Beziehung gerade harmonisch verläuft. Gerade dann gibt man sich unverhältnismäßig großzügig bezüglich einer Regelung im Scheidungsfall. Jedoch kann dieser Schuss – wie im obigen Beispiel beschrieben – leicht nach hinten losgehen.

Auf ewig

So sehr man sich auch wünschen mag, auf ewig mit dem jeweiligen Partner zusammenzubleiben, ist dieser Wunsch keine Garantie dafür, dass dies auch eintrifft. Die entsprechenden Statistiken, nach denen in Deutschland den jährlich knapp 390.000 geschlossenen Ehen etwa 180.000 Scheidungen folgen, sprechen eine mehr als deutliche Sprache.

Wer daher auf Nummer sicher gehen will – im beiderseitigen Interesse -, sollte sich nicht scheuen, diese Problematik schon im Voraus anzusprechen und durch entsprechende Regelungen sinnvoll abzuklären.

Sicher ist sicher

Dabei kann ein Makler durch seine jahrelange Erfahrung auf diesem Gebiet ein  wertvoller Ratgeber sein. Doch nicht nur im Vorfeld, sondern auch im „warst case“,  also bei der Trennung, ist Sachverstand wichtig, er wird gerade dann unabdingbar, wenn entsprechende       Vereinbarungen zum Umgang mit der Immobilie fehlen: Wenn keiner der Ehepartner bereit ist, das gemeinsame Objekt weiterhin allein zu nutzen oder ein Partner muss den anderen auszahlen, ist der Verkauf der Immobilie in den meisten Fällen unausweichlich.

Wohl dem Paar, sei es auch noch so zerstritten, das sich in dieser Situation professionellen Beistand holt, da ansonsten die Gefahr groß ist, dass das häufig noch mit Schulden belastete Eigen­ heim bzw. die Wohnung weit unter Wert „losgeschlagen“ werden müssen, was im Endeffekt beide Partner teuer zu stehen kommt. Ein guter Makler weiß, wie er in einer solchen Lage agieren muss. Behutsam und dennoch effizient versteht er es, das Objekt am Markt zu platzieren. Gleichzeitig vermeidet er, dass es als „Scheidungsimmobilie“ wahrgenommen wird. So können Sie sicher sein, nicht auch noch in finanzieller Hinsicht der oder die Gehörnte zu sein.

Fragen Sie sich, was mit Ihrer Immobilie während der Scheidung geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie sehr gern.

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Kundenstimmen

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Familie Peters

„Herr Beckmann ist sachlich, zuverlässig und sehr kompetent. Wir hätten keine bessere Wahl mit Welcome Home Immobilien treffen können. Dankeschön.*****“

Nina und Klaus F.

„Herr Beckmann war fachlich sehr kompetent und sachlich beurteilend. Es hat mir sein respektvoller Umgang gefallen und, dass er die Immobilie nicht übereilt veräußert hat. Außerdem ist alles mit mir in Kooperation abgestimmt worden. Vielen Dank für alles.“

Beate Elisabeth K.

“Ihre durchweg professionelle, freundliche, sachliche, aber auch sehr zugewandte und professionelle Begleitung, durch diese wenigen Monate bis zum Verkauf werde ich in guter Erinnerung behalten.*****“

Guido und Stefanie O.

„Vielen Dank für den kompetenten und zielorientierten Verkauf unserer Eigentumswohnung“. Unglaublich, dass Sie diesen Verkaufspreis für uns erzielt haben. Unsere Einladung zum Essen steht.“

Tina & Thorsten H.

„Absolut zu empfehlen. Sehr Kompetent und souverän.  Herzlichen Dank an dieser Stelle noch einmal an Herrn Beckmann.“

Sara R.

„Herr Beckmann besticht durch absolute Professionalität, Kompetenz, Zuverlässigkeit und Seriosität sowie ein sicheres Gespür für den passenden Zeitpunkt und den Umgang mit Interessenten. Wir bedanken uns ganz herzlich für den schnellen und problemlosen Verkauf unseres Einfamilienhauses.*****“

Tobias und Paula L.

„Sehr angenehme Zusammenarbeit. Kompetent & freundlich. Der permanente Informationsaustausch und Ihre Transparenz in der Vermarktung, haben uns sehr gut getan. Herzlichen Dank auch noch einmal für den gemeinsamen Kuchen & Kaffee nach dem Notartermin.“

Lina & Denis Kauter

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P. & H. Maier

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Stefan Ludwig

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Hans-Peter Leiter

„Hallo Herr Beckmann, für den hervorragenden und reibungslosen Verkauf unserer Doppelhaushälfte, Ihre tolle menschliche Art und die gesamte professionelle Vermarktung unseren besten Dank und unsere entsprechende Bewertung.*****“

Michael und Laura S.