PRIVATVERKAUF? MACHEN SIE´S RICHTIG GUT!

Zwischen zehn und fünfzehn Prozent aller Immobilien werden direkt von Privat an Privat verkauft. Ein erstaunlich hoher Wert, wenn man bedenkt, dass es sich in nahezu allen Fällen um den größten Vermögensteil einer Person oder Familie handelt.

Sie sind entschlossen, den Verkauf allein zu wagen. Möglicherweise klappt alles reibungslos und in wenigen Wochen oder Monaten haben Sie einen Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung gefunden. Sie können dann stolz verkünden, dass Sie es selbst angepackt und geschafft haben. Und Sie werden viel zu berichten haben, denn bis der Notartermin ansteht, werden Sie einiges erleben – Positives wie Negatives.

Machen Sie sich bewusst, dass der Weg bis zum erfolgreichen Verkauf mit unterschiedlichen Stolpersteinen gepflastert ist – denen Sie aber ausweichen können. Machen Sie sich auch bewusst, dass der Verkauf einer Wohnimmobilie seine eigenen Spielregeln kennt und nicht mit dem Verkauf eines Gebrauchtwagens oder eines Möbelstücks vergleichbar ist. Sie können beim privaten Immobilienverkauf in der Regel auf keine persönliche Erfahrung zurückgreifen. Die größten Fehlerquellen beim Privatverkauf und nützliche Tipps werden wir Ihnen beschrieben.

Ein falscher Angebotspreis führt die Hitliste der häufigsten Fehler an. überhöhte Preisforderungen führen nicht nur zu monatelangen Verzögerungen (Zinsverlust oder finanzielle Engpässe), sondern sind auch oftmals dafür verantwortlich, dass schließlich Verkaufserlöse weit unter dem Marktwert erzielt werden.

Wissen Sie genau, was Sie anbieten? Haben Sie alle Unterlagen zur Hand und fachmännisch prüfen lassen? Auch dieser Punkt verdient Beachtung, damit es keine unangenehmen Überraschungen gibt. Bedenken Sie, dass es für Sie und auch für Ihren Käufer um sehr viel Geld geht. Deshalb sollten Sie sich auf harte (Preis-) Verhandlungen einstellen, die nicht immer fair geführt werden.

Viele Privatverkäufer entscheiden sich nach anfänglichen Versuchen doch für die Beauftragung eines Immobilienmaklers.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!

Sollten Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Wir sind sehr gerne für Sie da!

Ihr persönlicher Immobilienexperte in Ihrer Nachbarschaft

André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

UNSER RATGEBER – IHR RISIKO

WELCOME HOME IMMOBILIE

DIE HÄUFIGSTEN FEHLER BEIM PRIVATVERKAUF!

Hätte ich das gewusst, hätte ich es anders gemacht!“

Das wollen Sie bestimmt nicht irgendwann sagen müssen. Doch gerade bei einem  komplexen Thema wie dem Verkauf Ihrer Immobilie sind Fehler schnell passiert, die  unter Umständen nicht mehr rückgängig zu machen sind. Gerade zum Anfang des  Verkaufsprozesses passieren die meisten Fehler. Unsere Tipps sollen Ihnen helfen, Risiken und die gängigsten Fehler zu vermeiden!

Mangelnde Planung

Häufig machen sich private Immobilienverkäufer nur wenige Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess bevor  sie das eigene Haus oder die eigene Wohnung an den Markt bringen. Dabei handelt es sich beim Immobilienverkauf um einen Vorgang von großer finanzieller Tragweite.

Vermeiden Sie es daher „einfach mal einen Versuch“ zu starten, sondern planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie detailliert.

Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?

Wie setzte ich den Angebotspreis an?

Welche Werbemedien sollen genutzt werden?

Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?

Welche Informationen gebe ich am Telefon weiter?

Wie sichere ich die Finanzierung?

Zu welchem Notar werde ich gehen?

Welche Unterlagen halte ich bereit?

Wann soll der Kaufpreis bezahlt sein?

Sind noch Pfandfreigaben einzuholen?

Wann soll die Immobilie übergeben werden?

Sobald Sie diese Fragen im Vorfeld geklärt haben, wissen Sie schon recht genau, wie der Ablauf aussehen soll.

Falsche  Hoffnungen wecken

Sie  haben  Ihre  Immobilie  sicherlich  immer  gut  gepflegt.   Im Laufe der Zeit haben  Sie  Zeit,  Geld  und  Herzblut  investiert  und Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz nach Ihrem persönlichen Geschmack gestaltet. Verkäufer neigen oft dazu, in  der Werbung oder am Telefon das Verkaufsobjekt  in  glühenden  Farben zu schildern und schaffen so beim Interessenten oft falsche Vorstellungen über die  Einrichtung oder den Zustand der Immobilie.

Geschmäcker sind nun einmal verschieden und wenn der In­teressent erst einmal ein Bild im Kopf hat das mit der Realität nicht im Einklang steht, wird er bei der Besichtigung enttäuscht sein. Das hat oft nichts mit objektiven Mängeln zu tun, aber es hinterlässt den Eindruck falsch informiert worden zu  sein. Eine schlechte Ausgangsposition für einen erfolgreichen Abschluss.

Tipp: Schildern Sie Ihre Immobilie so neutral wie möglich! Vermeiden Sie  Superlative und subjektive Einschätzungen. Was für den einen schön ist muss  noch lange nicht den Geschmack eines anderen treffen!

Falsche Preiseinschätzung

Immobilien sind sehr  individuell.  Das  macht  es  schwer  ihren Wert  zu  bestimmen.  Beim  Verkauf  von   Bestandsimmobilien richtet sich der erzielbare Preis allein nach der  Nachfrage  am Markt und die kann zwischen verschiedenen Lagen,  verschiedenen  Immobilientypen  und  dem  Zeitpunkt   des   Verkaufes  sehr unterschiedlich sein.

Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung  des  Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten.

Eine  ausführliche  Marktanalyse  ist  hier   unerlässlich!   Orientieren Sie sich an den Angebot en der Konkurrenz, holen Sie Daten über bereits verkaufte Objekte ein und vergleichen Sie genau.

Tipp: Seien Sie ehrlich zu sich selbst  und  versetzen  Sie  sich  in die Situation des Käufers! Stellen Sie sich die Frage: Wäre ich bereit den geforderten Preis zu bezahlen?

Wenn Sie im Zweifel sind, wie viel Geld Sie für Ihr Haus verlangen  können,  wenden Sie sich  an  einen  Fachmann.  Es  geht  um einen großen Teil Ihres Vermögens!

Fehlende Unterlagen

Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren bevor er sich zum Kauf entschließt. Stell en Sie also sicher, dass Sie alle nötigen  Unterlagen bereithalten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben!

Wichtig sind unter anderem:

• Aktueller Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Lasten
• Katasterkarte
• Baubeschreibung
• Bauzeichnungen
• Teilungserklärung bei Teileigentum
• Abrechnungen und Protokolle der WEG

Tipp:  Erstellen Sie auch ein aussagekräftiges Exposé! Es sollte von der   Gestaltung dem Wert Ihres Hauses angemessen sein. Vermeiden Sie „zusammenkopierte“ Unterlagen!

Mangelnde Erreichbarkeit

Der Immobilienmarkt bietet Interessenten derzeit  eine  große Auswahl an Angeboten! Ein Interessent wird nicht  10 mal  versuchen Sie  zu  erreichen,  sondern  wendet  sich  anderen  Anbietern zu, wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter ans Telefon bekommt.

Tipp: Stellen Sie sicher, dass Interessenten können.  Planen  Sie  auch  genügend   Zeit für ein. Besonders abends und am Wochenende!

Einschätzung der Verkaufsdauer

Die nötige Zeit für einen Immobilienverkauf wird häufig stark unter- und auch überschätzt. Beides kann fatale Folgen haben!

Wer glaubt den Verkauf seines Hauses in vier Wochen abwickeln zu können, kommt schnell unter Druck,  wenn  der  angepeilte Umzugstermin näher  rückt  und  noch  kein  Käufer gefunden ist. Unter Druck ist der Verkäufer regelmäßig in der schlechteren Verhandlungsposition.

Aber auch ein zu langer Verkaufszeitraum drückt den Preis! Eine Immobilie die seit einem halben Jahr oder sogar länger angeboten wird, erweckt bei Interessenten den   Eindruck eines Ladenhüters. Und wer möchte schon ein  Haus  kaufen,  das sonst offensichtlich kein er haben will?

Tipp:  Umso zügiger Sie Ihre Immobilie verkaufen können, desto besser wird der Preis  sein, den Sie erzielen! Planen Sie aber nicht zu knapp, um nicht unter Zugzwang zu geraten!

Wenn Sie diese Fehler  vermeiden, sind Sie Ihrer  Konkurrenz schon ein gutes Stück voraus.

Tipps der Immobilienprofis

Eine gute Planung ist das A und O für einen erfolgreichen Verkauf zum besten Preis!

Es gibt viele Dinge, die Sie  beim  Immobilien-Verkauf  auf keinen Fall tun dürfen.  Vorausgesetzt  Sie  möchten  wirklich  professionell und erfolgreich verkaufen! Die wichtigsten Tipps wie Sie es richtig machen haben wir für Sie zusammengefasst.

Machen Sie einen Plan

Bevor Sie Ihre Immobilie an den Markt bringen, planen Sie bitte vor allem diese Punkte:

• Bis wann muss die Immobilie verkauft sein?
• Welche Verkaufsstrategie wollen Sie anwenden?
• Welche Werbemedien sollen genutzt werden?
• Was kostet mich das an Geld und Zeit?
• Wie stelle ich meine Erreichbarkeit sicher?
• Welche Informationen gebe ich am Telefon weiter?
• Wie prüfe ich die Bonität der Interessenten?
• Zu welchem Notar werde ich gehen?
• Welche Unterlagen halte ich bereit?
• Bis wann muss der Kaufpreis bezahlt sein (Zeit zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung)?
• Sind noch Pfandfreigaben einzuholen bzw. Vorfälligkeitsentschädigungen zu erwarten?
• Wann soll die Immobilie übergeben werden?

Sobald Sie diese Fragen im Vorfeld geklärt haben, wissen Sie schon recht genau, wie der Ablauf aussehen soll.

Legen Sie die Zielgruppe fest

Jede Immobilie ist individuell. Um den besten Preis zu erzielen, müssen Sie einen Käufer finden, dessen Vorstellungen möglichst genau mit Ihrem Angebot übereinstimmen. Überlegen Sie sich, wen Sie sich als Käufer vorstellen können.

Mit welcher Werbung werden Sie diesen Interessentenkreis am besten erreichen? Dort sollten Sie werben! Stimmen Sie Ihre Werbung auf die  Zielgruppe  ab  und  geben Sie nur relevante Informationen.

Beispiel: Wenn Sie  eine  1-Zimmer-Wohnung verkaufen möchten, sind Kindergärten und Schulen für den Käufer sicher uninteressant. Gute Erreichbarkeit,   Einkaufsmöglichkeiten und nahe gelegene Restaurants sind vielleicht mehr von Interesse.

Erstellen Sie Verkaufsunterlagen

Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé, dass von der Gestaltung dem Wert Ihrer Immobilie angemessen ist. Bitte keine ,,zusammenkopierten“ Unterlagen!

Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren, bevor er sich zum Kauf entschließt. Stellen Sie also sicher, dass Sie alle nötigen  Unterlagen bereithalten, um keine Auskunft schuldig zu bleiben!

Wichtig sind unter anderem:

• Aktueller Grundbuchauszug und evtl. vorhandene Lasten
• Katasterkarte
• Baubeschreibung, Ansichten und Grundrisse
• Energiepass (!)
• Teilungserklärung bei Teileigentum
• Abrechnungen und Protokolle der WEG

Marktanalyse

Stellen Sie fest, wie vergleichbare Objekte angeboten werden. Verschaffen Sie sich Informationen über bereits verkaufte Immobilien der gleichen Art.

Der Kaufinteressent wird sich mit diesem Thema sehr genau befassen, um ein en möglichst guten Kauf zu tätigen. Wenn Sie nicht gut informiert sind,  ist der Käufer in  den Verhandlungen im Vorteil. Wenn Sie im Zweifel sind, wie viel Geld Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung verlangen können, wenden Sie sich an einen Fachmann. Es geht um einen großen Teil Ihres Vermögens!

Stellen Sie Ihre Erreichbarkeit sicher

Wenn ein Interessent Ihr Angebot  ansprechend findet, möchte er sich mit Ihnen  darüber unterhalten. Sorgen Sie dafür, dass Sie jederzeit erreichbar sind und  überlassen Sie nicht den ersten Kontakt Ihrem Anrufbeantworter!

Vorsicht mit Informationen

Wenn sich auf Ihre Werbung Interessenten melden, ist der erste Schritt geschafft. Aber Vorsicht: Geben Sie nicht zu viele Informationen am Telefon an Ihnen  unbekannte  Menschen  heraus! Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, mit wem Sie es zu  tun haben. Fragen Sie nach  Name, Adresse und Telefonnummer und überprüfen Sie diese Angaben nach Möglichkeit.

Bedenken Sie, dass nicht nur Sie ein Interesse haben (den Immobilienverkauf), sondern auch der Anrufer (er  möchte  kaufen). Ein seriöser Interessent wird Ihnen gerne seine Daten nennen.

Präsentieren Sie Ihre Immobilie

Der erste Eindruck zählt! Diese Chance Ihr Haus oder Ihre Wohnung im besten Licht zu zeigen haben Sie nur ein Mal.

Sorgen Sie also dafür, dass der Kaufinteressent sich bei  Ihnen wohlfühlt! Einige wichtige Punkte:

• Nur eine aufgeräumte,  geputzte  und  gut  gelüftete  Immobilie ist attraktiv.
• Wenn Ihre Immobilie leer steht, sorgen Sie im Winter für eine angenehme Raumtemperatur.
• Lassen Sie Licht herein. Aufgezogene Vorhänge und beleuchtete Räume wirken besser.
• Sorgen Sie für Ruhe. Der Interessent möchte sich Ihre Immobilie ansehen. Die Anwesenheit von vielen Personen wirkt störend.
• Pflegen Sie Ihren Garten. Ein gemähter Rasen, gefegte Wege und vielleicht sogar blühende Blumen wirken Wunder!

Seien Sie anwesend!

Überlassen Sie die Besichtigung keinesfalls anderen! Auch wenn Sie nicht viel Zeit haben: Den Verkauf  Ihrer Immobilie können ihnen weder Ihre Kinder noch die  hilfsbereiten Nachbarn abnehmen.

Ein ernsthafter Interessent möchte von Ihnen selbst mit Informationen aus erster Hand versorgt werden! Sie wollen Ihre Immobilie ja auch so vorteilhaft wie möglich präsentieren. Nichts wirkt abschreckender als Aussagen (auch wenn Sie nicht von Ihnen kommen), die später zurückgenommen werden müssen. Kümmern Sie sich um  Ihre Kaufinteressenten. Das mag Zeit aufwändig sein, ist für den Erfolg aber unbedingt nötig!

Der richtige Preis für meine Immobilie

Sicherlich wollen Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung den besten Preis erzielen! Dafür ist es nötig, dass Sie sich einen genauen Überblick über den Markt verschaffen, um die richtige Preisspanne festzulegen.

Ihr Ziel: Der beste Preis

Immobilien sind sehr individuell. Das macht es schwer, einen exakten Wert zu   bestimmen. Beim Verkauf der Vermietung von Bestandsimmobilien richtet sich der  erzielbare Preis allein nach der Nachfrage am Markt und die kann zwischen  verschiedenen Lagen, verschiedenen Immobilientypen und dem Zeitpunkt des Verkaufes sehr unterschiedlich sein.

Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist  einer der wichtigsten Punkte in der  Vorbereitung des Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie  Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten!  Nur wenn Ihr Angebotspreis im richtigen Rahmen liegt werden Sie ausreichend Nachfrage  erzeugen  können,  um unter den Interessenten denjenigen zu  finden, der genau Ihr Haus kaufen möchte und deshalb den besten Preis bezahlt!

Verhandlungsspielraum

Sicherlich haben Sie schon von Bekannten oder Freunden gehört,  dass Immobilienpreise immer Verhandlungssache sind. Das ist richtig!

Jeder Käufer wird für sich abwägen, welche Vor-  und Nachteile die Immobilie für ihn hat, welche Renovierungen oder Umbauten vorzunehmen sind und was für Kosten neben dem eigentlichen Kauf damit  auf  ihn  zukommen. Natürlich spielen auch die persönlichen finanziellen Möglichkeiten des potentiellen Käufers eine Rolle.

Dazu kommt, dass jeder Käufer das Gefühl haben will, einen guten Preis ausgehandelt zu haben.

Aber dieses Spiel ist gefährlich! Wenn Sie Ihr Angebot von Anfang an viel zu teuer machen, um nachher 20 % oder gar mehr nachlassen zu können, werden viele   potentielle Käufer von den   übertriebenen Forderungen abgeschreckt und werden Ihre Immobilie erst gar nicht besichtigen. Sie machen sich auch unglaubwürdig, wenn der  Preis völlig aus dem Rahmen fällt. Die Interessenten werden sich fragen, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ernsthaft verkaufen wollen.

Kriterien der Wertermittlung

Wichtige Kriterien für Vermieter und Verkäufer:

• Lage
• Grundstücksgröße
• Anteil der Gemeinschaftsflächen
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Art der Immobilie
• Ausstattungsstandard
• Baujahr
• Durchgeführten Renovierungen und Verbesserungen
• Angebot am Markt
• Inventar
• Energieausweis
• Infrastruktur

Informationsquellen

Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Markt. Vergleichen Sie aktuelle Angebote. Berücksichtigen Sie aber die Unterschiede in den o.g. Punkten {z.B.: Reihenhaus ist eben nicht gleich Reihenhaus). Lesen Sie dazu den Immobilienteil der Zeitung, beachten Sie Aushänge und recherchieren Sie im Internet.

Sammeln Sie wichtige Daten! Bodenrichtwerte sowie Referenzwerte stellt der Gutachterausschuss zur Verfügung. Denken Sie bitte daran, diese Richtwerte auf Ihre Immobilie umzurechnen.

Fragen Sie in der Nachbarschaft herum. Es ist viel Wert, wenn Verkehrswertgutachten  sind allerdings relativ teuer und bringt keine Gewähr, dass der ermittelte Wert auch tatsächlich erzielt wird. Sie hier verlässliche Informationen sammeln können. Aber  Vorsicht: Nicht immer werden die Auskünfte, die Sie bekommen, ganz der Wahrheit entsprechen. Käufer neigen dazu, den Preis zu untertreiben aus Angst, zuviel bezahlt zu haben. Verkäufer geben dagegen gerne mal etwas mehr an, um nicht in den Verdacht zu geraten, ihre Immobilie verschleudert zu haben. Achten Sie also auf die Verlässlichkeit Ihrer Quelle.

Gutachten

Manchmal kann es sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten anfertigen zu lassen. Dies ist zum Beispiel in Erbschaftsfällen sinnvoll, wenn die Erben sich nicht einig sind. Bei Ehescheidungen oder in Sorgerechtsangelegenheiten kann ein Gutachten ebenfalls Sicherheit bringen. Verkehrswertgutachten  sind  allerdings  relativ  teuer  und   bringen keine Gewähr, dass  der  ermittelte  Wert  auch  tatsächlich erzielt wird.

Professionelle Marktanalyse

Kennen Sie die aktuelle Marktlage? Wenn Sie nicht sicher sind, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie ansetzen  sollen,  holen  Sie sich einen fachlichen Rat!

Der Preis mit dem Sie Ihr Angebot erstmals veröffentlichen, hat  entscheidenden  Einfluss auf  den Erfolg  Ihres Verkaufes. Zu niedrig angesetzt bedeutet: Schneller Verkauf, aber verschenktes Geld! Zu hoch bedeutet: Wenig Nachfrage, langer Verkaufszeitraum und am Ende ebenfalls weniger Geld. Das Angebot erscheint als „Ladenhüter“.

Professionelle Makler oder  auch  manche Gutachter erstellen gerne eine umfassende Marktanalyse für Sie.  Damit haben Sie die dringend benötigten Informationen und  erzielen den besten Preis. Lassen Sie sich  ausführlich  erläutern, auf welchen Daten die Analyse beruht.

Tipp: Eine professionelle Bewertung ist die Grundlage des Verkaufserfolges. Sparen  Sie hier nicht am falschen Ende. Fehler, die hier passieren, straft der aufmerksame Markt schonungslos!

VerhandIungsmasse

Um bei den Preisverhandlungen nicht sofort Zugeständnisse zu machen, bietet es sich an, das Inventar als „Dreingabe“ anzubieten. Lassen Sie also zum Beispiel die Einbauküche bei Ihrer Grundkalkulation weg, dann können Sie bei den  Verhandlungen „noch was drauflegen“.

Niemand kann den Preis einer Immobilie auf den Euro genau bestimmen! Der Preis richtet sich nach dem Angebot und der Nachfrage. Wenn Sie von jemandem hören, Ihre Immobilie sei genau die Summe X wert, sollten Sie vorsichtig sein. Eine seriöse Bewertung kann Ihnen aber eine recht genaue Preisspanne nennen, die sich in vertretbarer Zeit realisieren lässt.

Die professionelle Besichtigung

Der Ersttermin mit Kaufinteressenten ist eine Herausforderung für Sie als Verkäufer. Fremde Menschen sind bereit eine Menge Geld zu investieren. Wichtig ist, dass Ihre Immobilie einen positiven ersten Eindruck hinterlässt. Und diese Chance haben Sie nur einmal. Nutzen Sie sie!

Die Terminvereinbarung

Versuchen Sie bereits am Telefon möglichst viele Informationen vom Interessenten   zubekommen! Vereinbaren Sie nur dann einen Besichtigungstermin,  wenn Sie  den  Eindruck gewinnen, dass Ihre Immobilie die Anforderungen des potentiellen Käufers auch erfüllen kann.

Überlegen Sie sich bereits vor den ersten eingehenden  Anrufen, wann Sie  Besichtigungen durchführen können und dies auch sinnvoll ist:

• Zu welchen Tageszeiten zeigt sich Ihre Immobilie von der besten Seite? Beispielsweise wenn die Sonne am Nachmittag schön auf die Terrasse scheint?
• Gibt es ungünstige Zeiten? Vielleicht wegen des starken Berufsverkehrs?
• Wann haben Sie Zeit? Erst am Telefon laut darüber nachzudenken gibt dem  Anrufer die Möglichkeit herauszufinden, wann Sie nicht zuhause sind.  Vielleicht ist genau dies sein Ziel?
• Lassen Sie sich immer Name, Adresse  und Telefonnummer geben und überprüfen Sie diese Angaben nach Möglichkeit.

Die Vorbereitung Ihrer  Immobilie

Die erste Besichtigung mit dem Kaufinteressenten ist  entscheidend.  Innerhalb kurzer  Zeit macht sich Ihr Gast ein Bild von Ihrem Angebot das später kaum mehr  zu  verändern ist.  Nur wenn Sie jetzt echt es Interesse wecken können,  wird  sich  der potentielle Käufer überhaupt weiter mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung befassen.  Beherzigen Sie deshalb einige wichtige  Punkte:

• Nur ein aufgeräumtes, geputztes und gut gelüftetes Haus ist attraktiv.
• Besonderes Augenmerk liegt immer auf den Bädern. Hier sollte allesblitzblank sein.
• Wenn Ihre Immobilie leer steht, sorgen Sie im Winter für eine angenehme Temperatur.
• Lassen Sie Licht herein! Aufgezogene Vorhänge und beleuchtete Räume wirken besser.
• Sorgen Sie für Ruhe. Der Interessent möchte sich Ihre Immobilie ansehen. Die Anwesenheit von vielen Personen wirkt störend.
• Pflegen Sie Ihren Garten. Ein gemähter Rasen, gefegte Wege und vielleicht sogar blühende Blumen wirken Wunder.
• Wenn Sie Haustiere haben, sorgen Sie dafür, dass diese während einer Besichtigung bei Nachbarn oder Freunden untergebracht sind. Wenn Ihr Gast Angst vor Hunden hat oder allergisch auf Katzenhaare reagiert, dann ist die Besichtigung schneller vorüber als Ihn en lieb ist.

Die möglichen Interessenten

Alle Interessenten durchlaufen in der Zeit zwischen dem ersten Gedanken an eine Immobilie und dem finalen Kauf eine Entwicklung. Dieser Prozess dauert mehrere Wochen oder Monate und durchläuft folgende Stufen:

Die Träumer sind Interessenten, die gerade den Wunsch nach einer Veränderung und nach einer eigenen Immobilie entdecken. Sie sind noch nicht auf dem Markt aktiv, recherchieren aber, was der Markt bietet. Die Träumer werden regelmäßig im Internet nach Objekten recherchieren und sich hier und da auch einmal ein Exposé bestellen. Vielleicht wagt auch der eine oder andere einmal einen Anruf bei einem Anbieter, einfach um Erfahrung zu sammeln. Eine Kaufentscheidung ist aber noch in weiter Ferne, dafür fehlt es an Erfahrung und Marktkenntnis.

Die Sucher: Irgendwann begeben sich dann die Träumer auf die Suche nach jenem Traum und werden als Interessenten aktiv. Fotos und Grundrisse im Internet reichen nicht mehr, jetzt müssen Erfahrungen mit echten Immobilien gesammelt werden. Es werden unterschiedliche Anbieter kontaktiert und Termine vereinbart. Die finale Entscheidung ist aber immer noch in weiter Ferne. Der Sucher tritt oft arrogant auf, weil er oder sie noch unsicher ist. Sie wollen alles wissen, verraten aber wenig über ihre Motive.

Die Frustrierten: Irgendwann passiert es. Die Träumer erkennen, dass der Traum ein Traum bleiben wird. Das Traumhaus ist nicht bezahlbar. Viele resignieren, bleiben in ihrer alten Immobilie oder mieten ersatzweise etwas Neues. Andere weigern sich, die Realität anzuerkennen. Sie suchen beharrlich weiter nach einer Immobilie, die es nicht gibt und werden so zum Schrecken von Maklern und Privatverkäufern.

Die Kompromissbereiten dagegen haben ihre Ansprüche an die Realität angepasst und wollen das Projekt Immobilienkauf endlich zu einem Ende bringen. Die Kompromissfähigen kennen den Markt gründlich, sind vorbereitet und warten nur noch auf das passende Ange­ bot. Das sind die echten Käufer!

Der Umgang mit Interessenten

Wenn Sie Besuch bekommen, sind Sie es  gewohnt als guter Gastgeber Ihren Gästen einen Sitzplatz und etwas zu trinken anzubieten. Die Kaufinteressenten möchten    zunächst aber nur Ihre Immobilie besichtigen! Deshalb sollten Sie nach einer freundlichen Begrüßung gleich mit der Besichtigung beginnen! Versuchen Sie nicht Ihre Immobilie anzupreisen! Der Kaufinteressent wird sich bedrängt fühlen! Halten Sie sich einfach im Hintergrund und beantworten Sie die Fragen, die Ihnen gestellt werden vollständig und korrekt, aber erzählen Sie nicht zu viel darüber hinaus.

Beginnen Sie in den weniger attraktiven Räumen mit der Besichtigung. Das Beste heben Sie sich zum Schluss  auf. Zum Beispiel das große, helle Wohnzimmer. Hier  können Sie jetzt alle Fragen klären, die noch offen sind. Dabei können Sie nun vielleicht auch einen Kaffee oder ein Glas Wasser anbieten.

Unterlagen

In der Regel werden Sie für den ersten Termin nicht viele Unterlagen benötigen.  Trotzdem sollten Sie gut vorbereitet sein, um bei starkem Interesse auch alles zur  Hand zu  haben. Geben Sie den Kaufinteressenten auf jeden Fall ein aussagekräftiges Exposé mit auf den Weg.

Weitere Unterlagen zu Ihrer Immobilie sollten Sie erst dann aushändigen, wenn   tatsächliches  Kaufinteresse besteht und die Verhandlungen schon weiter fortgeschritten sind.

Preisverhandlungen

Preisverhandlungen während des ersten Besichtigungstermines sind in fast allen  Fällen nicht angebracht. Trotzdem werden Sie häufig mit der Frage konfrontiert  werden:  .Was kann man denn am Preis noch machen?“

Diese Frage zielt nur darauf ab,  Ihre Verhandlungsbereitschaft zu testen und signalisiert noch kein ernsthaftes Interesse. Verweisen Sie deshalb auf Ihren Angebotspreis.

Fragen  Sie  nach!  Findet  der  Interessent  den  Preis  tatsächlich zu hoch oder will er nur pokern? Fragen Sie nach seiner Preisvorstellung.

Zubehör

Häufig soll mit der Immobilie auch einiges an Zubehör und  Inventar den Besitzer wechseln. Zum Beispiel die Einbauküche oder ein Gartenhaus. Versuchen Sie nicht bereits im ersten Termin diese Dinge zu verkaufen. Erst, wenn jemand entschieden hat Ihre Immobilie kaufen zu wollen, sollten Sie das Zubehör anbieten. Eine gute Strategie ist es, Inventar bei Preisverhandlungen anstatt eines Preisnachlasses anzubieten.

Wenn Interessenten zum Problem werden

Es geschieht nicht häufig, kommt aber leider immer wieder vor, dass Interessenten bei der Besichtigung zum Problem werden.

• Kritik an tatsächlichen Mängeln zu üben ist legitim. Wenn aber persönliche Kommentare zu Geschmack und Stil gemacht werden, kann dies schnell beleidigend werden. Bitten Sie die Leute zu gehen!
• Natürlich soll ein Kaufinteressent Ihre Immobilie  genau  ansehen. Das Abziehen von Tapeten, Abklopfen von Putz oder demontieren von Paneelen geht definitiv zu weit!
• Vorsicht bei großen Besuchergruppen! Es kommt vor, dass Trickdiebe den Besichtigungstermin als Vorwand nutzen in Ihr Haus zu gelangen. Während Sie  in  ein Gespräch verwickelt sind, forschen die anderen aus, was bei Ihnen  „zu  holen“  ist oder stecken kleinere Wertgegenständegleich ein.

Durch eine gut geplante Besichtigung bekommt der Interessent einen positiven Eindruck von Ihrer Immobilie. Nutzen Sie diese einmalige Chance!

Kaufverhandlungen ergebnisorientiert führen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben einen Kaufinteressenten gefunden, der sich näher mit dem Erwerb Ihrer Immobilie auseinandersetzen will.

Jetzt kommt es darauf  an, aus dem Interessenten einen Käufer zu machen und in den Verhandlungen Ihre Forderungen durchzusetzen. Planen Sie Ihre Verhandlungsziele vorher und machen Sie spontan keine großen Zugeständnisse, die Sie später bereuen. Denn nicht nur Sie verfolgen ein Ziel, den Verkauf, sondern auch der Kaufinteressent  hat einen großen Wunsch: Den Erwerb Ihrer Immobilie. Einen Kompromiss zu finden bedeutet immer, dass sich beide Seiten bewegen müssen!

Preisverhandlungen

Jeder Käufer wird bestrebt sein, seine Traum-Immobilie zum günstigsten Preis zu erwerben. Daher wird über den Kaufpreis fast immer zäh verhandelt werden.

Um hier als Verkäufer eine starke Ausgangsposition zu haben, müssen Sie gut vorbereitet sein! Dazu gehört, dass Sie sich schon im Vorfeld über den Marktwert  Ihrer Immobilie informiert haben.

Sie brauchen eine gute Übersicht über die in der Vergangenheit erzielten  Preise,  sowie über das aktuelle Angebot am Markt, denn Ihr Gegenüber wird über diese Informationen verfügen. Als ernsthafter Kaufinteressent hat er etliche Objekte besichtigt und ist im Bilde über die Angebote der Konkurrenz. Verschaffen Sie sich also Vergleichsangebote, auch eine professionelle Marktbewertung für Ihre Immobilie kann als Untermauerung Ihrer Forderung gute Dienste leisten.

Wenn Sie eine realistische Bewertung vorgenommen haben, verfügen Sie über gute Argumente. Gehen Sie aber nicht zu schnell auf Forderungen Ihres Verhandlungspartners ein. Sonst entsteht der Eindruck ,,hier geht noch mehr“, denn dann sind Nachverhandlungen vorprogrammiert!

Neben dem Preis wird über etliche weitere Punkte verhandelt werden. Hier bietet sich die Möglichkeit statt Preisnachlässen andere Punkte anzubieten. Einige sind im  Folgenden aufgeführt:

Inventar

Häufig werden Einrichtungsgegenstände mit  verkauft.  Z.B.  die Einbauküche, das Gartenhaus oder andere höherwertige Dinge.

Wenn Sie nicht alle Möbel die  Sie  eigentlich  mit  veräußern  wollen im Preis einrechnen, können Sie später anstatt eines Preisnachlasses beispielsweise die hochwertige Einbauküche als Dreingabe anbieten.

Übergabezeitpunkt

Legen Sie von Anfang an fest, zu welchem Zeitpunkt Sie Ihre Immobilie einem Käufer frühestens überlassen können. Unterschätzen Sie nicht die Zeit, die Sie benötigen, um Ihren Haushalt zu verlagern. Vielleicht müssen Sie Ihr zukünftiges Zuhause noch renovieren oder Sie sind gar selbst noch auf der Suche nach einer neuen Immobilie.

Der Übergabezeitpunkt wird im Kaufvertrag festgelegt und ist bindend!

Wenn Sie schon wissen wohin Sie ziehen werden oder Ihre Immobilie schon leer steht, können Sie hier Zugeständnisse machen. Wichtig: übergeben Sie  Ihre  Immobilie  erst, wenn Sie den vollen Kaufpreis erhalten haben!

Zahlungstermin

Viele Käufer müssen erst noch eine Mietwohnung kündigen oder eine eigene Immobilie verkaufen. Das geht dann oft mit einer zeitweiligen Doppelbelastung einher. Vor diesem Hintergrund können Sie als Verkäufer anbieten, den Zahlungstermin etwas zu verschieben, z.B. als Gegenleistung für einen höheren Kaufpreis.

Wenn Ihre Immobilie bereits leer steht, rechnen Sie aber  genau aus, welche Kosten dadurch auf Sie zukommen und ob sich ein solches Angebot für Sie rechnet. Aber auch hier gilt: Wird  erst später bezahlt, kann auch die Immobilie erst später überlassen werden.

Anzahlungen

Werden Zahlungstermin und Übergabe für einen späteren Zeitpunkt vereinbart, kommt das Thema Anzahlung auf die Tagesordnung. Hier ist Vorsicht geboten!

Können Sie in den Verhandlungen eine Anzahlung erreichen, ohne dem Käufer bereits  Zugriff auf Ihre Immobilie zu gewähren, ist dies für Sie problemlos.

Ein solches Vorgehen ist möglicherweise als Gegenleistung für einen späteren Gesamtzahlungstermin oder für einen geringeren Kaufpreis vorstellbar. Ihr Vorteil: Sie können früher über Geld verfügen, welches Sie möglicherweise für den Kauf der nächsten Immobilie nutzen können.

Häufig drängen Käufer darauf, nach der  Leistung  einer  Anzahlung bereit s mit Renovierungs – oder Umbaumaßnahmen beginnen zu können. Dies ist  aus  Käufersicht  verständlich,  birgt aber für Sie etliche Risiken. Wenn Sie sich auf ein solches Vorgehen einlassen wollen, stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass vertraglich vereinbart wird, welche Maßnahmen durchgeführt werden dürfen.

Auch müssen Sie sich sicher sein, dass die geleistete Anzahlung ausreicht um im Falle der Rückabwicklung (z.B. wenn die Hauptzahlung nicht geleistet wird) Ihren Schaden zu decken. Insgesamt sind solche Vereinbarungen risikoreich. Lassen Sie sich auf jeden Fall von  einem Experten  (z.B. Ihrem  Notar) über die Tragweite beraten.

Für  alle  Formen  der  Anzahlung  gilt:  Nur  in  der   Kaufurkunde dürfen solche Regelungen getroffen werden. Sonst droht die Unwirksamkeit des gesamten  Vertrages, auch hierzu kann Ihnen der Notar am besten Auskunft geben.

Abwicklungskosten

In der Regel wird der Käufer alle Kosten für die Abwicklung des Verkaufes tragen. Das bedeutet die Notarkosten, die Gebühren des Grundbuchamtes sowie die   Grunderwerbsteuer. Kosten für  eine eventuelle Löschung nicht übernommener  Lasten gehen zu Ihren Kosten.

Aber: Sie haften mit dem Käufer gesamtschuldnerisch für diese Kosten. D.h. stellen Sie sicher, dass der Käufer sich darüber im Klaren ist, was er neben Ihrer Immobilie  noch  zu  bezahlen  hat, dann gibt es kein böses Erwachen.

Für das Thema Verhandlung gilt: Eine gute Vorbereitung und fachliche Beratung führt zum besten Ergebnis. Suchen Sie den Kompromiss, aber stecken Sie Ihre Ziele nicht zu niedrig!

Kaufvertragsgestaltung – aber sicher!

Es ist soweit! Sie haben einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden.

Nun gilt es einen Kaufvertrag formulieren zu lassen und die Ergebnisse Ihrer Verhandlungen darin rechtlich sicher zu fassen.

Häufig hört man jetzt: „Um die Verträge muss ich mich nicht kümmern. Das veranlasst ja der Käufer und der Notar prüft alles!“

Doch Vorsicht: Der Notar beurkundet Ihren Willen.  Er  prüft auch  die rechtliche  Zulässigkeit Ihrer Vereinbarungen und kümmert sich um den regulären Ablauf des Eigentumsüberganges.

Aber: Überlassen Sie nicht die Ausgestaltung des Vertrages ausschließlich dem Käufer, auch Sie sollt en sich mit dem Notar beraten, damit Ihre Interessen gewahrt werden!

Sicherheit

Die Tatsache, dass ein regulärer Immobilienverkauf  beim Notar beurkundet werden muss, gibt Ihnen eine große Sicherheit. Zumindest formelle Fehler können hier kaum passieren. Der Notar ist ein neutraler Berater.

Etliche  Passagen  in   Kaufverträgen   über   Grundstücksgeschäfte werden standardisiert verwendet und bieten Ihnen Gewähr, dass alles mit rechten Dingen zugeht.

Auch um die Abwicklung der behördlichen Schritte, das Einholen von Negativzeugnissen, den Eintrag einer Auflassungsvormerkung sowie die Umtragung des Eigentums kümmert sich das Notariat. Er wird auch den Käufer zur Zahlung  anweisen, wenn alles soweit  ist.  Um  diese Dinge müssen Sie sich also nicht kümmern und das verschafft Sicherheit.

Besondere Vereinbarungen

Neben den üblichen und nötigen Abschnitten eines Kaufvertrages können aber zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden.

Dies umfasst beispielsweise besondere Zahlungsmodalitäten, Übergabezeitpunkt, Anzahlungen, mitverkauftes Inventar, vom Verkäufer zu erbringende Leistungen und vieles andere mehr. Alle diese Vereinbarungen werden vom Notar auf Ihre rechtliche  Zulässigkeit geprüft.  Der Notar kann aber  nicht wissen, ob der Inhalt der  Vereinbarung tatsächlich dem  entspricht, was Sie im Vorfeld ausgehandelt haben.

Deshalb gilt: Überlassen Sie nicht dem Käufer die Ausgestaltung des Vertrages, sondern bringen Sie sich mit ein. Bestimmen Sie gemeinsam einen Notar Ihres  Vertrauens, besprechen Sie sich mit  ihm oder dem zuständigen Sachbearbeiter und lassen Sie sich alle Regelungen in Ihrer Tragweite genau  erläutern, dann kann eigentlich nichts mehr schief gehen.

Einige wichtige Punkte des Kaufvertrages sollen im  Folgenden kurz erläutert werden:

Personalien

Der Notar wird sich vor der Beurkundung von der Identität der Beteiligten überzeugen. D.h. Sie als Verkäufer sowie auch  die Käufer müssen sich mit gültigen Ausweispapieren  zum  Notartermin einfinden. Der  Notar  vergewissert  sich, dass  alle  Beteiligten  der  deutschen Sprache mächtig sind  und  damit  den  Inhalt  des  Vertrages verstehen können.

Auflassungsvormerkung

Nach dem Abschluss eines Kaufvertrages wird der Notar im Grundbuch Ihrer Immobilie eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Sie können sich das als eine Art Reservierung vorstellen. Sie bedeutet, dass der Anspruch des Erwerbers auf Ihre Immobilie namentlich eingetragen wird. Sie können danach keine weiteren Eintragungen im Grundbuch veranlassen, ohne dass der Käufer zustimmt.

Die Eintragung dieser Vormerkung ist in der Regel auch eine der Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises. Sie dient als Sicherheit für den Käufer.

Zahlungstermin/ Fälligkeit

In der Urkunde wird neben dem Kaufpreis und den Zahlungsmodalitäten auch festgelegt, zu welchem Termin und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird.

In der Regel  wird  vereinbart, dass die Fälligkeit nur dann  eintritt, wenn

• die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und
• die Löschung aller nicht übernommenen Lasten im Grundbuch sichergestellt ist.

Auch kommt es häufig vor, dass zusätzlich ein genaues Datum eingetragen wird, vor dem die Zahlung nicht zu leisten ist. Weitere Bedingungen können vereinbart werden. Um die Auflassungsvormerkung und  die  Bewilligung  zur  Löschung  von Lasten kümmert sich der  Notar.  Es  ist  aber  möglich,  dass  Sie sich selbst mit Ihrer Bank in Verbindung setzen müssen, um die Voraussetzung für  die  sogenannte Pfandfreigabe zu schaffen. Sprechen Sie hierzu mit Ihrem Bankberat er und dem Notar.

Belastungsvollmacht

Die meisten Immobilien  werden  von  einer  Bank   finanziert.  D.h. der Käufer wird nicht direkt an Sie  bezahlen,  sondern  Sie  erhalten das Geld von einer Bank.

Da die Immobilie ja noch Ihnen gehört, kann der Käufer noch keine Grundschuld  im  Grundbuch eintragen, die seiner Bank als Sicherheit für den Kredit dient. Daher  werden Sie in der Regel eine Belastungsvollmacht erteilen, die der Bank ermöglicht bereits eine Sicherheit zu erlangen.  Dieses Verfahren ist absolut üblich, aber recht kompliziert. Der Notar kann Ihnen aber genau erklären, wie Ihre Sicherheit dabei  gewährleistet wird, indem die Bank nur an Sie bezahlen darf.

Weitere Vereinbarungen

Alle Vereinbarungen zum Verkauf einer Immobilie müssen in der Kaufurkunde niedergelegt werden. Nebenabsprachen sind nicht erlaubt und gefährden die Gültigkeit des  gesamten Vertrages.

Unsere Tipps sollen Ihnen einige Hinweise geben auf was Sie beim Immobilienverkauf achten sollen. Sie ersetzt  aber niemals eine Beratung durch den Notar.

Nehmen Sie sich die  Zeit, den Vertragsentwurf genau zu  studieren und lassen Sie sich erläutern, was nicht auf Anhieb klar ist.

Wenn Sie sich in Ruhe mit dem Thema befassen, kann eigentlich nichts passieren. Lassen Sie sich nicht vom Käufer zu übereilten Abschlüssen überreden!

Banken und der Immobilienverkauf

Vielleicht fragen Sie sich: . Was kümmern mich die Banken? Ich will ja verkaufen und nicht kaufen!“

Einige Punkte sollten Sie trotzdem bedenken:

In den meisten Fällen wird der Käufer die Immobilie finanzieren. D.h. er verfügt nicht über das Kapital die Immobilie bar zu  bezahlen. Hier geht es also um die Sicherstellung der Kaufpreiszahlung.

Vielleicht haben auch Sie den Kredit für Ihre Immobilie noch nicht ganz abbezahlt und Ihre Bank hat noch Ansprüche, die auf der Immobilie lasten. Diese müssen im Rahmen des  Eigentumsüberganges zur Löschung kommen.

Kaufpreisfinanzierung

In aller Regel werden Immobilien über eine Bank finanziert.  D.h. ein Teil des Kaufpreises oder auch die gesamte Summe  wird nicht vom Käufer sondern von dessen Bank an Sie ausbezahlt. Über dieses Thema sollten Sie mit  dem  zukünftigen Käufer offen sprechen, denn die Sicherheit der Kaufpreiszahlung ist ein wichtiges Anliegen. Fragen Sie den Käufer durchaus, ob er bereits mit Banken gesprochen hat  und  lassen Sie sich belegen, dass er in der Lage ist, den vereinbarten Preis zu finanzieren.

Wenn eine Bank die Finanzierung übernimmt, will  sie für ihr Geld natürlich eine Sicherheit. In  der  Regel  wird  dies  durch  die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch geregelt.

Nun gehört die Immobilie  ja  noch  Ihnen, weshalb der Käufer nicht so einfach eine Grundschuld eintragen lassen kann. Sie müssen also bei der  Beschaffung des Kredites mitwirken, indem Sie eine Belastungsvollmacht erteilen.

Belastungsvollmacht

Mit der Belastungsvollmacht geben Sie dem Käufer die Möglichkeit auf Ihrer Immobilie einen Kredit aufzunehmen. Diese Vollmacht erteilen Sie im Kaufvertrag.

Die Regelungen hier zu  klingen sehr  kompliziert. Der Notar wird sie Ihnen gerne genau erläutern. Der Sinn ist aber leicht zu verstehen:

Der Käufer darf den Kredit bereits mit Ihrer Immobilie sichern, dafür muss er aber seine Bank anweisen, den Kreditbetrag ausschließlich  an  Sie  bzw. an  Ihre  Bank   zu   bezahlen. So wird sichergestellt, dass der Kredit nur zur Zahlung des Kaufpreises verwendet werden kann.

LastenfreistelIung

Häufig kommt es vor, dass eine  Immobilie, die zum Verkauf steht, noch nicht ganz abbezahlt ist. Im Grundbuch steht dann noch eine Grundschuld, die Ihren Kredit  sichert. Diese Eintragung wird  der neue  Eigentümer nicht übernehmen. Deshalb ist es nötig im Rahmen des Eigentumsüberganges diese Grundschuld zu löschen.

Der einfachste Weg  ist, wenn der Käufer aus dem Kaufpreis einfach den noch ausstehenden  Betrag  an  Ihre  Bank  überweist, dann wird seitens der Bank der  Löschung der Grundschuld zugestimmt.  Der restliche  Kaufpreisbetrag wird  anschließend an Sie überwiesen.

Um die sichere Abwicklung zu gewährleisten, schreibt der Notar Ihr Kreditinstitut an und lässt sich sagen, welche Summe noch aussteht. Er teilt dann dem Käufer  mit,  welche Summe er an wen zu bezahlen hat. Die Bank schickt ihrerseits  die  Löschungsbewilligung direkt an das Notariat, das dann die Löschung der  Grundschuld  durch das Grundbuchamt in die Wege leitet.

Kosten der Löschung

Die meisten Kosten im Rahmen des Verkaufes kann man auf den Käufer abwälzen. Die Kosten für die Löschung Ihrer Belastung müssen allerdings in der Regel Sie tragen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Thema, mit dem Sie sich frühzeitig auseinandersetzen sollten.

Banken erheben diese Entschädigung, wenn laufende   Verträge vorzeitig beendet werden. Wenn Ihr Kreditvertrag beispielsweise für 15 Jahre geschlossen wurde und Sie nun nach 10 Jahren die Immobilie veräußern, hat die Bank einen Verlust aus entgangenen Zinseinnahmen sowie zusätzliche  Verwaltungskosten zu tragen. Daher rührt der Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Sie sollten bereits vor dem Start Ihres Verkaufsangebotes  mit  Ihrem Bankberater sprechen, wie Sie den laufenden Vertrag kündigen können und welche Kosten dadurch  auf  Sie  zukommen.

Nur so können Sie sich bereits von Anfang an ein Bild davon machen, wie viel Geld Ihnen nach Abzug aller Kosten von dem Verkauf Ihrer Immobilie übrig bleibt.

Der Gesamtbetrag, der sich aus noch offenem Kredit und Vorfälligkeitsentschädigung ergibt, wird normalerweise wie im vorhergehenden Abschnitt besprochen aus dem Kaufpreis beglichen.

Finanzierungsbestätigung

Nur noch wenige Banken stellen im Vorfeld eine Bestätigung für die Finanzierbarkeit aus. In aller Regel werden die Kreditunterlagen direkt an den Kreditnehmer verschickt, sowie die Unterlagen zur Bestellung der Grundschuld an den Notar.

Der sicherste Weg ist, wenn Sie vereinbaren, die Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufes vorzunehmen. Sie können dann vor dem  Termin nachfragen, ob die Unterlagen beim Notariat eingegangen sind.

Sprechen Sie mit den Fachleuten für die unterschiedlichen Aspekte der Finanzierung.  Beraten Sie sich mit Ihrer Bank über die Ablösung des Kredites, wenn Ihre Immobilie noch nicht ganz abbezahlt ist.

Scheuen Sie sich bitte auch nicht, den Käufer nach seiner Finanzierung zu fragen. Schließlich geht es um die Sicherheit der Kaufpreiszahlung. Ein seriöser Käufer wird  Ihnen gerne Auskunft geben.

Was Interessenten fragen (dürfen)

Als Verkäufer einer Immobilie kommen Sie recht schnell mit den ersten Interessenten am Telefon in Kontakt. Sie schalten zum Beispiel eine Anzeige in einer Tageszeitung oder im Internet und ein Kaufinteressent meldet sich bei Ihnen.

Fragen am Telefon:

Eine  der  ersten  Fragen  des  Kaufinteressenten   am  Telefon   ist, wo sich die  Immobilie denn  genau  befindet.  Als Verkäufer geben Sie hier selbstverständlich  bereitwillig Auskunft. Nun folgen eventuelle Fragen zu weiteren Details, wie zum  Beispiel Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, etc …

Eine der nächsten Fragen ist, wann eine Besichtigung  möglich ist. Hier werden Sie überlegen, wann es  bei  Ihnen  am  besten passt. In dieser Abstimmung werden Sie womöglich  erwähnen wann Sie keine Zeit haben, da Sie  auf  der Arbeit, im  Urlaub, beim Sport oder auf einer Familienfeier sind.

VORSICHT: Geben Sie immer so leichtfertig fremden Personen Ihre private Adresse und verraten gutgläubig, wann Sie nicht Zuhause sind? Nennen Sie bitte keinem fremden Interessenten die  Adresse, bevor Sie nicht wissen, mit wem Sie es  zu tun haben und dies möglichst kontrollieren konnten! Die Besichtigungskriminalität hat in den letzten Jahren stark zugenommen!

Sicherlich haben die wenigsten Anrufer negative Absichten. Das Beispiel soll Sie  lediglich darauf aufmerksam machen, dass eine gewisse Vorsicht gebot en ist und Sie sich darauf vorbereiten müssen, wie Sie die Fragen, die man Ihnen stellen wird beantworten.

Was Sie herausfinden sollten

Versuchen Sie bereits am Telefon einige Informationen über den Anrufer zu erhalten. Fragen Sie nach Name, Adresse und Telefonnummer, bevor Sie Ihre Adresse preisgeben. So können Sie beispielsweise im Telefonbuch kontrollieren, ob der  Anrufer korrekte Angaben macht.

Bringen Sie auch in Erfahrung, was der  Interessent sucht. Fragen Sie wie viele Personen einziehen sollen, ob es bestimmte Anforderungen gibt und wann der Umzug stattfinden soll.

Auf  diese  Weise  können  Sie  zum  einen  in  Erfahrung  bringen, ob sich ein Besichtigungstermin für Sie lohnt  und  zum  anderen wird ein ernsthafter  Kaufinteressent Antworten auf diese Fragen haben. Wer vielleicht andere Ziele als den Erwerb einer Immobilie verfolgt, kommt ins  Stottern,  dann  ist  Vorsichtgeboten.

Wenn alle Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet werden, spricht nichts dagegen Ihrerseits Informationenpreiszugeben. Versuchen Sie jedoch nicht Ihr Haus bereits am Telefon zu verkaufen! Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.

Terminvereinbarung

Legen Sie von Anfang  an  Besichtigungstermine  fest!  Sie  wissen, zu welcher Tageszeit sich Ihre Immobilie von  Ihrer  besten Seite zeigt. Berücksichtigen Sie  aber,  dass  viele  Berufstätig e nicht unter der Woche kommen können. Halten Sie daher auch Termine am Wochenende bereit.

Wenn Sie auf diese Weise vorgehen, dann kommt es auch nicht zu der oben beschriebenen Situation, dass Sie am Telefon laut überlegen, wann sie nicht Zuhause sind. So bekommt ein Anrufer mit unlauteren Absichten keinen Hinweis darauf, wann Ihre Immobilie leer steht.

Fragen beim Besichtigungstermin

Naturgemäß hat ein Interessent viele Fragen zu Ihrer Immobilie. Sie sollten diese  Fragen wahrheitsgemäß  beantworten, um sich vor negativen Folgen zu schützen.

Fragen zu technischen Details können Sie gut mit Rechnungen zu Erneuerungen oder mit Messprotokollen der letzten Wartung untermauern.

Gerade bei älteren Objekten haben Sie aber häufig keine genauen Informationen über Bauart und Ausführung. Machen Sie dann auch keine Aussagen über die Sie sich nicht sicher sind.

Bedenken  Sie:  Sie  sind  für  alle Aussagen, die  Sie bezüglich der Immobilie machen, persönlich haftbar!

Auch zur Umgebung, zur Nachbarschaft und zu persönlichen Motiven für den Verkauf werden Ihnen häufig Fragen gestellt werden. Hier müssen Sie abwägen, welche  Antworten  Sie  geben möchten.

Ihre persönlichen Gründe für den Verkauf, sind Ihre Privatangelegenheit. Sie müssen Sie dem Interessenten nicht offen legen. Allerdings gewinnt Ihr Besucher leicht den Eindruck,  dass  nicht alles mit rechten  Dingen  zugeht,  wenn  ihm  Antworten  verweigert werden. Wägen Sie daher ab, ob  Sie  nicht mit  offenen Karten spielen wollen, auch was Ihre persönlichen Motive angeht.

Die Fragen zur Nachbarschaft sind ebenfalls heikel, weil es um persönliche Beziehungen geht. Beschränken Sie am besten Ihre Aussagen darauf, z.B. zu sagen:  ,,Im Nachbarhaus wohnt eine junge Familie mit zwei Kindern.“ Wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Nachbarn haben, erzählen Sie dies ruhig. Erwecken Sie aber nicht den Eindruck, die ganze Nachbarschaft sei ,,eine große Familie“. Das kann schnell nach hinten losgehen, wenn der Kaufinteressent vielleicht auf Abstand bedacht ist.

Verdeckte Mängel

Machen Sie Ihre Immobilie nicht schlechter als  sie  ist! Sie  müssen nicht auf jeden Kratzer im Parkett hinweisen. Ihr Kaufinteressent wird sich selbst auf  die  Suchen  nach  Mängeln  machen, um sich für die Preisverhandlungen zu rüsten.

Sie sind aber verpflichtet, den Interessenten auf alle verdeckten Mängel hinzuweisen von denen Sie wissen! Verdeckt bedeutet, dass der Käufer auch bei sorgfältiger Besichtigung den Mangel nicht entdecken kann.

Ein Beispiel: Eine feuchte Stelle im Keller, die momentan nicht zu sehen ist, weil Sie gerade frisch gestrichen  haben. Sie müssen den Käufer darauf hinweisen, wenn Sie  nicht  sicher  sind, dass der Schaden dauerhaft behoben wurde. Sie können z.B.  di e  Handwerkerrechnung der Reparatur vorlegen, dann besteht für Sie kein Haftungsrisiko und der Käufer ist  sich  sicher, dass alles ordentlich repariert wurde.

Prinzipiell verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Gewährleistung, „Gekauft wie gesehen“. Für verdeckte Mängel von denen Sie wussten müssen Sie aber haften, wenn Sie nicht darauf hinweisen!

Gehen Sie offen und ehrlich mit den Interessenten um! Nur wenn Sie sich gegenseitig Vertrauen, wird der Verkauf zustande kommen.

Trotzdem sollten Sie sich im Vorfeld  überlegen,  welche   Fragen gestellt werden könnten  und  welche Antwort Sie darauf geben wollen. Nur dann steht angenehmen  Besichtigungen nichts mehr im Wege!

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!

Sollten Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Wir sind sehr gerne für Sie da!

Ihr persönlicher Immobilienexperte in Ihrer Nachbarschaft

André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

UNSER RATGEBER – IHR RISIKO

WELCOME HOME IMMOBILIEN

WELCHE ROLLE HAT DER MAKLER?

Ist eine neutrale Sicht des Maklers erforderlich? Auch wenn Sie auf die Vorteile einer Maklerbeauftragung verzichten möchten, gibt es drei Punkte, bei denen Sie sich als Eigentümer immer in einer ungünstigen Position befinden:

Sie verkaufen Ihr Zuhause an einen Fremden. Mit dieser Immobilie sind zahllose Erinnerungen verknüpft. Bei jeder Besichtigung müssen Sie kritische Blicke der Interessenten ertragen. Viele negative Bemerkungen bleiben Ihnen nichterspart, etwa wenn Besucher über mögliche Umbauten diskutieren.

Ein Makler nimmt Anfragen von Interessenten entgegen und sortiert die geeigneten Personen aus, bevor er Informationsmaterial zustellt oder Besichtigungen durchführt. Diese Möglichkeit steht Ihnen als Privatverkäufer nicht zur Verfügung. Sie müssen auf Wunsch jeden durch Ihr Schlafzimmer führen. Viele Interessenten besichtigen und melden sich anschließend nicht mehr. Ein Makler kann die Interessenten anrufen und sich nach Ablehnungsgründen er­ kundigen. Dabei erhält er meist auch ehrliche Antworten. Diese Möglichkeit bleibt Ihnen als Eigentümer versagt, denn wenn Sie telefonisch nachfassen, signalisieren Sie den Interessenten: ,,Wir brauchen dringend einen Käufer!“

Diese drei Punkte stehen Ihrem Verkaufserfolg nicht im Weg. Sie sorgen allerdings dafür, dass Sie als Privatverkäufer in einer deutlich schlechteren Position sind als ein neutraler Experte

Sollten Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Wir sind sehr gerne für Sie da!

Ihr persönlicher Immobilienexperte in Ihrer Nachbarschaft

André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

UNSER RATGEBER – IHR RISIKO

WELCOME HOME IMMOBILIEN

SIND MEHRERE MAKLERBÜROS BESSER?

Bei der Frage, wer Ihre Immobilie verkaufen soll, stehen Ihnen drei Möglichkeiten offen – eine davon ist falsch!

Die drei Alternativen für den Immobilienverkauf sind schnell aufgezählt. Die erste Variante ist der private Verkauf in Eigenregie. Und dies ist das zentrale Thema dieses Magazins. Daneben bestehen die Alternativen einen Makler oder gleich mehrere Makler mit dem Verkauf zu beauftragen.

Bei Letzterem nutzen Sie die Situation, dass Makler auf eigenes Risiko tätig werden und nur im Erfolgsfalle bezahlt werden. Gleich­ gültig, wer den Käufer findet, Sie bezahlen immer nur einen Makler. Erhalten Sie also fürs gleiche Geld die mehrfache Leistung, wenn Sie viele Makler ins Rennen schicken?

Der Allgemeinauftrag

Wenn Makler nicht exklusiv beauftragt werden ist vom allgemeinen Maklerauftrag die Rede. Sie können einem oder auch mehreren Maklern gestatten, Ihre Immobilie anzubieten. Der Haken dabei ist, dass beim Allgemeinauftrag kein Makler verpflichtet ist, irgendwelche verkaufsfördernden Maßnahmen für den Verkauf Ihrer Immobilie zu unternehmen. Als Eigentümer haben Sie also juristisch keinen Anspruch auf eine Leistung.

Dies ist auch verständlich,  denn da die Makler auf eigenes Risiko arbeiten, wird niemand in die Vermarktung Ihrer Immobilie investieren wollen. Denn jeder Makler muss schließlich befürchten, leer auszugehen, wenn ein anderer Kollege schneller ist. Ihre Immobilie wird nicht aktiv vermarktet, sondern bestenfalls im Internet präsentiert.

Dann kann es aber passieren, dass dieselbe Immobilie im Internet mehrfach inseriert wird – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen und Angaben. Mit dem Ergebnis, dass das Angebot nicht besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Zudem müssen Interessenten fürchten, dass sie Ihre Immobilie von mehreren Anbietern nachgewiesen bekommen und dadurch mehrfachen Provisionsansprüchen ausgesetzt sind.

Der Alleinauftrag

Anders ist es beim Alleinauftrag, der exklusiven Beauftragung. Hier ist der Makler zu intensiven Bemühungen verpflichtet. Im Gegenzug verpflichtet sich der Eigentümer keine weiteren Makler einzuschalten. Der Makler mit Alleinauftrag hat nun den Rücken frei. Das Projekt „Immobilienverkauf‘ hat einen Haupt­ verantwortlichen, der sich nun intensiv darum kümmern muss.

Der Alleinauftrag vermeidet also alle störenden Einflüsse während der Verkaufsphase und sichert die kontrollierte Vermarktung.

Natürlich garantiert auch der Alleinauftrag nicht, dass Ihre Immobilie im geplanten Zeitraum und zum marktgerechten Preis einen Käufer findet, denn dies hängt von der Person ab, der Sie den Auftrag erteilen. Wer ist also der richtige Partner für Sie? Hierzu finden Sie auf der nächsten Seite zehn Fragen, die Sie einem Makler unbedingt stellen sollten.

Fazit

Von den drei genannten Möglichkeiten, ist die Beauftragung mehrerer Makler die denkbar ungünstigste, denn Sie verlieren die Kontrolle über den Verkauf Ihrer Immobilie. Wenn Sie sich für einen Makler Ihrer Wahl entscheiden, sind Sie Auftraggeber und haben ein Recht auf Leistung und regelmäßige Information über den Stand der Dinge.

Sollten Sie bei dem Verkauf Ihrer Immobilie Hilfe benötigen? Wir sind sehr gerne für Sie da!

Ihr persönlicher Immobilienexperte in Ihrer Nachbarschaft

André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

UNSER RATGEBER – IHR RISIKO

WELCOME HOME IMMOBILIEN