Gibt es ein Risiko beim Immobilienverkauf?

Wer seine Immobilie privat verkaufen will, muss zahlreichen Stolpersteinen ausweichen. Eigentlich müsste ein Magazin mit einer Erfolgsstory eröffnet werden. Und die könnte so ablaufen: Familie Müller  möchte ihr Haus verkaufen. Sie vergleichen die aktuellen Angebote in der Nachbarschaft, entdecken, dass ihr Haus mit Abstand das schönste ist, und ermitteln einen Angebotspreis, der mehr als ausreichend Verhandlungsreserve enthält.

Sie erstellen eine Verkaufsanzeige im Internet und erhalten zahlreiche Anfragen per E-Mail, die sie in aller Ruhe auf dem heimischen Sofa auswerten. Erste Besichtigungstermine werden vereinbart und unter den ersten Besuchern erwischt es ein junges lnteressentenpaar, das sich Hals über Kopf in Müllers Haus verliebt. Man trifft sich ein weiteres Mal um Detailfragen zu klären.

Die Interessenten versuchen zwar noch ein wenig den Preis zu verhandeln, aber mit geringem Erfolg, da noch einige andere Interessenten den Müllers starkes Kaufinteresse bekundet haben. So folgt der Notartermin und die Müllers sind stolz, das „Abenteuer Privatverkauf‘ so erfolgreich  überstanden zu haben…

Tatsächlich ist eine solche Erfolgsstory sicherlich die Ausnahme und wäre auch im Sinne dieses Magazins keine echte Hilfe. Es sind beim privaten Immobilienverkauf zahl­ reiche Stolpersteine zu beachten und deshalb muss hier beschrieben werden, was möglicherweise passieren kann. Die nachfolgen­ den Beispiele sind teilweise etwas überspitzt dargestellt, aber sie haben sich so oder ähnlich tatsächlich ereignet.

Etwa die Geschichte des 70-jährigen Hans Weichert*, dessen Traum vom unbeschwerten Lebensabend im angenehmen Klima von Mallorca Wirklichkeit zu werden schien. Endlich, nach mehreren Monaten, hatte er einen Käufer für sein Einfamilienhaus am Rande von Berlin gefunden, der ohne Zögern bereit war, die erhofften 260.000 Euro zu bezahlen.

Während der Vertragsunterzeichnung  – in Anwesenheit  des Notars – äußerte der Käufer nur wenige Wünsche,  die  im   Vertrag  aufgenommen wurden und der Kauf wurde rechtskräftig beurkundet. Schon kurze Zeit später musste Rentner Weichert feststellen, dass er tat­ sächlich nur noch 50.000 Euro für sein Haus erhalten sollte und nach mehreren aufreibenden Gerichtsverhandlungen blieb dem alten Herrn nach Abzug der Anwalts- und Gerichtskosten gerade noch genug für einen Pauschalurlaub auf der Trauminsel.

Auch die Eheleute Kameke* hatten sich den Verkauf ihrer vier Wände einfacher vorgestellt. Sie hatten sich vorab in der Nachbarschaft umgehört und erfahren, dass Immobilien in ihrer Wohngegend zu hohen Preisen gehandelt wurden. So wollte man es natürlich  auch mit einem hohen Preis versuchen. In der ersten Woche meldeten sich nicht nur viele Interessenten, sondern auch zahlreiche Makler. ,,Ich glaube, wir haben viel zu billig angeboten“, meinte Herr Kameke zu seiner Frau. Trotzdem ergaben sich nur zahlreiche Besuche von Neugierigen, ohne das ein Kaufvertrag zustande kam. Dass Interessenten auch Sonntagsmorgen oder am späten Abend vor der Tür standen, war für Familie Kameke noch vergleichsweise harmlos. Doch nach­ dem auch „Besucher“ erschienen, als niemand zu Hause war und da­ bei Wertsachen mitgehen ließen, war das Maß voll.

Nun wurde der Preis gesenkt, denn das Geld für den Verkauf war schon für die neue Immobilie verplant, doch fanden sich keine neuen Kaufinteressenten. Über die Wochen fiel der Verkaufspreis immer weiter bis das Haus schließlich deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert einen neuen Eigentümer fand.

Wer seine Immobilie privat veräußern will, der muss zahlreiche Fallstricke beachten, die das Vermögen gefährden. So ist der Privatverkauf einer Wohnung oder eines Hauses keineswegs mit dem Verkauf eines Gebrauchtwagens oder eines Wohnzimmerschranks vergleichbar. Trotzdem wird etwa jede Fünfte Wohnimmobilie von Privat an Privat verkauft.

Doch wer es ohne professionelle Hilfe versucht, der sollte einiges bedenken, um Schäden zu vermeiden. Dazu finden Sie weiter unten die wichtigsten Ratschläge.

* Namen geändert

Die wichtigsten Ratschläge in Kurzform:

Legen Sie Ihren Verkaufspreis behutsam fest!

Eine spätere Korrektur ist nur bedingt möglich. Es ist zwar üblich, beim Gebrauchtwagenverkauf mit Verhandlungspreisen zu operieren, aber hier handelt es sich um Massenprodukte, die abgesehen vom individuellen Pflegezustand weitgehend identisch sind. Eine Immobilie ist dagegen immer ein Unikat. Deshalb sollte der Verkaufspreis behutsam festgesetzt werden, denn der Spielraum für Korrekturen ist eng, da die Gruppe der Interessenten viel kleiner ist, als es sich der Laie vorstellt. Das Schlimmste, was Ihnen beim Verkauf passieren kann, ist, wenn Sie zu Beginn der  Vermarktung zwar großes Interesse wecken, aber gleichzeitig zu teuer sind. Es fällt schwer, dann den Preis zu senken. Die Kaufwilligen beobachten über Wochen den Anzeigenteil der Tageszeitung und kennen das Angebot. Eine Preissenkung löst deshalb nicht plötzlich Kaufbereitschaft aus, tatsächlich wird nun die Immobilie ohne Not dem Verdacht ausgesetzt, es sei an ihr etwas ,,faul“.

Geben Sie telefonisch niemals bekannt,

wann Ihre Immobilie leer steht! Am Samstagmorgen klingelt das Telefon und ein Fremder wünscht, Ihre Immobilie zu besichtigen. Nun wird ein gemeinsamer Termin gesucht. Für Interessenten ist es leicht, festzustellen, an welchen Tagen oder zu welcher Uhrzeit niemand das Haus hütet.

Verschicken Sie keine Unterlagen,

insbesondere keine Pläne an Fremde. Fremde erhalten sonst Einblick, kennen den Grundriss der Immobilie und wissen bereits, wo man am leichtesten einsteigen könnte.

Lassen Sie sich nicht von vermeintlich hohen Kaufpreisen locken.

Werden Sie misstrauisch, wenn Interessenten leichtfertig Ihren Preis akzeptieren. Wenn Sie selber den Eindruck haben, dass Ihr Verkaufspreis eher hoch angesetzt ist, gilt doppelte Vorsicht! Prüfen Sie die Bonität der Käufer bevor Sie zum Notar fahren.

Verlassen Sie sich nicht auf den Notar.

Der Notar ist nur für die Beurkundung zuständig – nicht für den Vertragsinhalt und insbesondere nicht für die Überprüfung der Vermögensverhältnisse des Käufers. Ob der Käufer bezahlen kann, interessiert den Notar nicht.

Möchten Sie sich zum Verkauf Ihrer Immobilie unverbindlich beraten lassen? Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen sehr gern.

Ihr persönlicher Immobilienexperte in Ihrer Nachbarschaft

André Beckmann

Zertifizierter Immobilienmakler und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (IHK)

UNSER RATGEBER – IHRE CHANCE

WELCOME HOME IMMOBILIEN